上海内环内最大的商品房小区，近5万居民，怎样做到业委会成功换届？

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连任中远两湾城业委会主任之后，韩德友又开始忙碌起来：目前正在紧锣密鼓进行的，是第四届楼栋业主代表的选举。

中远两湾城，上海内环内最大的商品房小区。总建筑面积153.4万平方米，96个楼栋，住宅总户数11755户，常住人口近5万。这样庞大的底数，意味着在这里，要想通过业主表决办成一件事，就必须要有足够的心理准备去听成千上万种不同的声音。

就在近日，中远两湾城成功选举产生了新一届15位业委会委员，背后的过程出乎意料地平稳、顺利。这也是《民法典》正式实施后，上海的大型社区第一次成功实践的案例。

然而，此前的业委会换届并不顺利。其中，中远两湾城第二届业主委员会4年换了5任主任，2018年3月，尚未任满的第二届业委会被罢免，小区进入无业委会的“空窗期”。经过普陀区宜川路街道近一年半的工作和努力，2019年12月，艰难选举产生中远两湾城第三届业委会。

新一届业委会顺利出炉，或可探究：一个这样的超大型社区，其协商共治的新路径是什么？

8月7日，中远两湾城第四届业委会第一次全体会议。

“微网格”悄悄运转

“这些业委会的人，我都不认识，有啥好选的？”

“第三届业委会里有人做得也不怎么样，怎么能保证这届就能做好？”

这个近5万人的小区，每个楼组都有自己的微信群。今年夏天，得知新一届业委会的选举即将开始，群里有支持的，有默不作声的，也有发出不同声音的。

中远两湾城被分成4个居委会。为了业委会换届，从一年前开始，4个居民区书记就开始碰头商量相关事宜。在4位经验丰富的老书记看来，“有不同的声音才是正常的表现，关键是形成上下畅通的沟通渠道，将无序的声音转为有序的表达，从而奠定民意基础。”

此时的“微网格”，正在悄悄运转。

去年2月开始，为了本次业委会换届，宜川路街道搭建“街道-居民区-楼组”三级工作专班，200余名机关和社区干部“包楼到户”开展宣传动员，争取业主支持。中远两湾城以辖区96个楼组为基本单元划分了微网格，每个微网格覆盖350户左右，在微网格上设立党支部，由党支部书记和第二梯队党员骨干担任网格长，由社区工作者担任专职网格员。

依托“居民区-社区网格长-社区网格员”三级架构，形成“居民区党总支-微网格党支部-党小组-楼组党小组-全体党员”的连贯性组织体系。

针对楼内居民的疑问和诉求，由微网格内的网格员先行沟通解释，将无法答复的事项记录并逐级上交，在社区层面由居民区党总支负责协调。

面对一些居民的风凉话，楼组党小组长会率先@他，并告诉他：“业委会选举看似和你无关，但其实息息相关。小区已经建成20多年，各种大修小修不断，如果没有业委会，维修资金无法动用，到时候遇到急需修理的问题，恐怕你就急了！”

居民李女士说：“这个道理简单朴素，居民一听就明白。谁不想小区变好呢？”

有居民发现一位业委会候选人参与小区公共设施自治管理，就反对他参选。这样的问题，楼组党小组、微网格党支部无法回答，就将其上报，由第三居民区党总支书记恽梅、第二居民区党总支书记邵建萍接待。

恽梅和邵建萍告诉他们：“业委会候选人的资格审查是按照程序严格把关的，这位候选人是通过资格审查的。但同时，为了让公共设施更好地运作，我们居民区党总支会建议业委会、物业通过第三方招标请第三方管理，从而把控公共收益的进入，让公共设施更好地服务业主。”

听完这样的解释，有异议的业主觉得有道理，表示接受。

7月下旬，由楼组长、居委干部、街道社工、小区业主组成小组，上门送达表决票。

奠定民意的基础

张蕾是中远两湾城业委会换届工作组的居民代表之一，她至今对一个细节印象深刻——

《业委会履职承诺书》不断修改，在大家的建议下，将“业委会接受街道、居民区党总支的领导”放在了第一条。

要知道，在中远两湾城第一、二届业委会时期，在很多居民的理念中：“业委会就是要实行居民自治，不要居委会干预。”

这样的思想转变，究竟是怎样发生的？张蕾告诉记者：“背后的逻辑很简单，干实事就是王道。近几年，在街道、居民区的党建引领下，中远两湾城办成了一件件实事，居民们到居委会是真心在为大家做事，所以产生了认可和信任。”

比如，苏河贯通、建设社区食堂、增设卫生服务站、儿童乐园微更新、消防设施及道路监控修缮、打造中远第一居民区党群服务站、东区三大工程改造等居民心愿都逐步落地。

在普陀区委组织部的指导下，宜川路街道在打造“半马苏河驿站•1690党群服务中心”的过程中，依托“微网格”召开征询会、磋商会并开展线上调查，最终弥补了居民迫切需求的党群阵地不足以及社区食堂、社卫分站点等民生功能，让这里成了网红打卡点。

而换电梯的成功，则让中远两湾城的每一位居民都有了切身感受。

中远两湾城小区建设于本世纪初，20多年过去，电梯老化、故障频发，影响居民出行。然而，缺少成功的经验借鉴和规章指引，如何选梯、筹资、施工，这一系列问题都考验着业委会和居委会的智慧。

“换电梯，属于居民楼公共设施更新，应由居民自主发起、自主决定。”带着这样的共识，在居民区党总支的牵头下，居民们依托楼组“红色议事厅”，探索形成了的楼事楼议“小型业主会”议事机制。通过广泛听取意见、成立换梯小组、召开业主会议、严格投票表决等程序，楼内每位居民都参与到方案制定、资金筹集和施工监督工作中来。目前，中远两湾城的206部老旧电梯已启动了188部，有149部完成了更换再次投入使用。

恽梅发现，办成一件件实事之后，业主更喜欢以“居民”而不是“业主”自居了。居民对社区的满意度，则直接体现在业委会换届选举的回票率上。短短五天，回票率就超过了三分之二的相应规定，多幢楼的回票率达到80%，还有的楼实现了100%的回票率。

147号楼是中远两湾城第一步完成换梯的楼栋，回票率近90%。楼组长王阿姨说：“高回票率是和我们楼内邻居的熟悉程度以及对居委会、业委会的信任分不开的。发票、回票我们都很熟练了，这次楼里有愿意为大家做事的候选人，我们一定要支持的。”

4月17日，中远两湾城第一居民区党总支书记介绍新一届业委会初步人选的楼内评议工作。

让能人愿意出来

作为楼栋换梯小组的领头人，很多居民都认识郑小镛，但他还是认认真真准备了演讲。

第一次是在楼栋大堂里，他郑重地向大家做了自我介绍，并承诺一定尽力做好西区三大工程：路面修整、消防设施、监控工程。

那天很多邻居下来听他演讲，评价“老郑思路清爽的。”“是个做事的人。”经过民主评议，他正式成为业委会候选人。业委会正式选举那天，他又和另外14为候选人一起，在半马苏河驿站•1690党群服务中心做了6分钟演讲。如今正式当选业委会委员。

其实，郑小镛是第三居民区党总支书记恽梅一年多前就开始物色的业委会委员人选。

2021年，郑小镛所在的楼栋电梯坏了，做了30年技术管理工作的他主动站出来牵头，在居民区的支持下，与另几位业主代表自行垫资应急，顺利完成换梯，获得楼栋居民的拥护。

郑小镛是老党员，参加过小区党支部活动。在这样的情况下，恽梅请所在的微网格党支部书记出面，让他考虑参选业委会成员。

是否接下这个担子，郑小镛很犹豫，他知道“业委会常常吃力不讨好”，但在居民区党总支的一次次推荐和居民的推选下，他最终决定：“发挥特长，争取为小区做点实事。”

相比新委员郑小镛，老委员毛友梅的再次“出山”则更加艰难。

中远两湾城业委会分为东、西两区。她是第三届业委会西区的成员。相比中远两湾城东区进行的小区道路修缮、消防设施改造和智能监控等，由于当时西区业委会成员间未达成一致，这些工程没能顺利推进，不少西区居民反对第三届业委会成员继续留任。因此，尽管被居民推荐作为新一届业委会委员人选，毛友梅却不想继续干了。

恽梅不仅“三顾茅庐”邀请她，还不断地和居民进行解释：“毛友梅一直认真履职，不仅每场会议都不缺席，也非常支持小区道路修缮等工程，但这些工程是否实施终究不是她说了算的。”恽梅说，“希望她能留在业委会，以老带新，在本届任期上发挥重要作用。”

直到毛友梅答应下来，她才长长地舒了一口气。

另一位东区的第三届业委会委员林纯丰，也是到业委会竞选报名的最后一天才报了名。

“家里人听说我还准备再做一届，第一反应都是：你这是干嘛？”林纯丰说，“在业委会干活，一要无私二要心大。”

作为来自浙江的私营企业主，林纯丰的想法是：“之前为家庭打江山，现在发挥余热为社区做奉献。”

而所有接受采访的业委会成员心里最大的梗都是：“总有人觉得你们一定是拿了什么好处，否则谁会做这种傻事？”所以，他们坚持一分钱不拿，这样才有底气。

“即便这样，还是值得的。”林纯丰说，“这几年，眼看着小区硬件、软件逐渐提升了，无论是从房价还是舒适度考量，都无愧于心。”

4月17日晚，由居委会组织本楼业主或同住人对本楼栋竞选意愿人进行评议。

践行全过程人民民主

根据《民法典》的相关规则，选举业主委员会属于业主共同决定事项，需召开业主大会表决决定。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。参选人员需获得参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半的业主同意方可当选。

经统计，中远两湾城第四届业委会选举回收票占业主总人数71.54%，占建筑物总面积72.87%，第四届业委会选举为等额选举，参选的15名委员均获得80%以上的同意票。

践行全过程人民民主，让投票过程规范、透明，严格遵循法律程序，是这次中远两湾城业委会换届的重要原则。

为此，宜川路街道邀请专业的法律顾问和普陀区有关职能部门法务专家组建专门的宣讲团队，全程参与街道围绕换届改选召开各种研讨会、座谈会、推进会等，及时提供专业指导和法治支撑。

所有向业主出具的换届书面材料，都事先经过法治保障团队的专业评估把关，确保内容合法、程序合规、用语规范，最大程度减少可能产生的复议或诉讼风险。

业委会委员的产生要经历自荐、楼组评议、居民投票、回票、唱票等一系列规范过程。

中远两湾城第一居民区党总支书记朱忠海和第四居民区党总支书记袁贵勇介绍，从发布公告、上门发选票到沟通解释，四个居民区都步调一致、有商有量。“由楼组长、居委干部、街道社工、小区业主组成一个小组，一人拿票箱、一人拿业主底册、一人拿表决票、一人负责解释，100多组同时出发，让居民参与投票，整整花了一周时间。正值酷暑，每个人回来时衣服都可以拧出水来。”

由于人数众多，仅仅最后的唱票，也经历了7小时。

韩德友告诉记者，继续担任业委会主任，是想完成之前没有做完的事情：让小区的品质进一步提升，让小区管理规约与时俱进。

最近正在进行的楼栋业主代表换届选举，就是中远两湾城的特色。按照规定，这里每30户产生一名业主代表，业主代表小组就是楼栋的“业委会”，监管着楼栋的维修资金。平时，在小区议事、物业协调等方面都发挥着重要作用。

业委会与物业的关系也很微妙。第三届业委会任期里，中远两湾城业主炒掉了老物业，还将其告上了法庭。

如今，在楼组党小组的引领下，物业管家、楼组长、业主代表，形成楼组里的“三驾马车”。每一个楼组“三驾马车”运转得好，小区“三驾马车”居委会、物业、业委会才能运转得好，从而提升小区生活质量。业委会换届期间，“三驾马车”协同配合，确保了小区各项工作平稳过渡。

宜川路街道党工委书记卢礼卿表示，只有提升党建软实力，才能在关键时刻发挥硬实力。宜川路街道将以“党建引领有力、自治共治有序、社区服务有情、邻里互助有爱”为目标，推进社区网格化精细化治理，推动中远两湾城形成人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的城市治理共同体。