存量房贷利率再次下调应一步到位

经济观察网 刘鹏 / 文 千呼万唤始出来，存量房贷利率将再次迎来下调。

9 月 24 日，中国央行行长潘功胜出席国务院新闻办新闻发布会时表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右。当天，" 降低存量房贷利率 " 成为微博的热搜词条。不少网友纷纷截屏展示自己的房贷利率，并发出感慨，" 终于等来了 "。

对于这次调整，居民期盼已久。我们认为，再次下调存量房贷利率正切合民心民意，有利于改善居民家庭的资产负债表，是稳住市场预期、增强社会信心的重要一招。

央行和金融监管总局在 2023 年 8 月 31 日发文指导商业银行调整过一次存量房贷利率。但是受制于时间段划分和 " 按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行 " 这一调整规则，北上广深一线城市的新购房者，特别是 2019 年 10 月 8 日至 2022 年 5 月 14 日期间的新购房者，没有享受到政策红利，依然站在利率高位上，成为政策的 " 夹心层 "。

这部分群体多数是正值组建家庭、养儿育女的 80 后、90 后，已成为社会的中坚力量和主要消费群体。以北京为例，尽管贷款市场报价利率（LPR）经过多次下调，这部分群体的首套房贷利率还是高达 4.75%（五年期 LPR+55 个基点），而目前北京最新的首套房贷利率下限为 3.4%（五年期 LPR-45 个基点）。也就是说，新老房贷的利差达到 1.35 个百分点。以商业贷款 100 万元、25 年期限计算，存量购房者要多还超过 20 万元的利息。这种利差的产生凸显了政策的不公平性。基于此，部分居民只要有一定的积蓄就去银行预约提前还贷。因此，金融监管部门再次调整存量房贷利率，可以切实降低这部分群体的债务负担，有利于调动他们的消费积极性，改善居民的心理预期，同时也会使得银行挽留住这批优质的客户，可谓一举多得。

不过，如何调降存量房贷利率备受相关购房者关注：是只降 0.5 个百分点吗？LPR 加点会取消吗？新发放贷款利率的 " 附近 " 是什么水平？

目前，多家银行表态还在等监管部门的具体政策。我们认为，政策调整 " 犹抱琵琶半遮面 " 不可取。既然要调整，不如就让调整来得彻底些。将利率一步调整到位，让存量购房者感受到政策的公平性和普惠性，切勿再出现去年部分群体感觉被 " 遗忘 " 的一幕。调整到位会从根本上增强社会信心，因为信心只能是在确定性预期中得到重塑。何况央行也采取了降准等措施来为银行释放低成本的长期资金，以对冲存量房贷利率调整的影响。

考虑到地产调控因城施策因素，监管不妨允许按揭人和按揭所在的商业银行协商，按照所在城市最新的房贷利率下限对存量贷款直接调降利率。或者，监管放开银行转按揭业务，允许按揭人在按揭所在的银行按照所在城市最新的房贷利率进行房贷置换，同时鼓励银行减免转按揭过程中的相关费用。转按揭政策有助于提振房地产市场信心，激活市场交易，推动市场健康良性发展，这一点已经在成熟市场上得到证明。

据潘功胜透露，这一项政策将惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数在 1500 亿元左右。家庭是社会的基本细胞，我们相信，亿万家庭拥有的资产负债表越健康，银行乃至国家的资产负债表才能越来越健康。